利率“倒挂”有何风险？

10月最新LPR（贷款市场报价利率）公布后，5年期以上LPR下降25BP至3.6%。随后，各商业银行纷纷跟进调整房贷利率。随着商贷利率下调，部分城市部分银行商贷利率和公积金贷款利率出现了“倒挂”现象。

例如，在最新LPR公布后，广州地区多家商业银行在调整房贷利率后，最低房贷利率低至2.6%，低于公积金贷款利率。商贷与公积金利率“倒挂”也引发了各方对房地产市场和金融政策的广泛关注。

对于这一现象，央行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，在有效信贷需求不足情况下，银行过度竞争贷款，部分贷款利率，特别是大企业贷款利率明显低于同期限国债收益率。极少数银行为抢占市场份额，还出现以显著低于保本点的利率水平发放房贷的情况，不利于可持续支持实体经济发展。

“内卷式竞争没有赢家。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这不仅会导致银行不计成本抢客户（比如贷款返点），在贷款审批上降低门槛，后期可能会使不良率上升。另外，市场可能会形成利率继续下降的预期，从而导致购房客户等待利率下调而推迟买房。“更严重的是，客户为王的时代下，客户坐地起价，看谁的利率低而选择贷款银行，导致无序的价格战而对金融稳定产生冲击。”

不过，商贷与公积金贷款利率“倒挂”并非全部由于银行过度竞争导致。招联首席研究员董希淼解释称，在广州，部分银行对首套房贷利率定价为同期限LPR减100个基点。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%。原来已经签订合同的贷款，银行信守承诺，实际执行利率为2.6%，低于公积金贷款利率。但过低利率并不符合市场规律，也不利于维护正常的金融市场秩序。“对于新增房贷而言，LPR下降不意味着房贷利率同幅度下降，加点部分银行可以适时适度调整。部分地区对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率，进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护房贷市场商业可持续性。调整后的房贷利率，与公积金贷款利率保持适度的利差，也仍然处于历史低位。”董希淼称。

公积金利率一定要低于商贷利率吗？

商贷与公积金利率“倒挂”，也引发了市场对于“公积金利率一定要低于商贷利率”的讨论。

一直以来，低利率是公积金贷款的优势。此前公积金贷款利率和商贷利率大致保持在两个百分点的利差。市场担忧，如果二者利率长期倒挂，可能会导致公积金制度本身失去意义。

住房公积金制度是我国在20世纪90年代初为筹集职工住房建设资金，在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上，结合我国实际情况推出的一项政策性住房金融制度，核心目的是促进城镇住房建设和提高城镇居民的居住水平，具有强制储蓄的性质。

住房公积金个人住房贷款为住房刚需者提供了成本更低的贷款渠道，在一定程度上切实减轻了购房职工家庭经济负担，缓解了中低收入群体的购房支付压力。对于数量庞大的中低收入普通职工家庭来说，低利率的住房公积金贷款是其申请住房贷款时的首要选择。不过，随着近两年LPR不断下降，tp钱包官网下载这一情况正在改变，商贷利率全面跟随LPR下调，二者利差不断缩窄。虽然，对于公积金贷款利率能否低于商贷利率并没有硬性规定。但市场专家普遍认为，保持商贷利率与公积金贷款利率的一定差距，可以维持公积金贷款的普惠性特征。

“考虑到其政策性、社会性、兜底性、分层性等特点和属性，公积金贷款利率设置为、控制为低于商贷利率，是比较合适的。”仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，住房公积金贷款利率的调整没有那么市场化，不像商贷利率主要挂钩LPR，公积金贷款利率的调整主要都是根据房地产调控政策和监管要求。

基于此，他认为，还是要保证住房公积金贷款低利率的优势，确保贷款成本低廉、调整节奏灵活，最好还能促进各地住房公积金贷款在保证一城一策前提下关键条款上的协同。理论上，各地公积金管理中心是按照属地独立进行管理，所以各地住建部门和金融监管部门派出机构以及当地的商业银行最好保持一定的议事协调机制。

存废争议由来已久

站在当下特殊的时间节点看，低利率环境下，公积金贷款优势的确难以显现，这更是引发对公积金制度是否已成鸡肋的热议。

实际上，市场对于公积金存废的争议由来已久。

例如，赞同取消公积金一方认为，现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，取消这一制度可为企业直接降低成本。

反对取消的一方则认为，中国的住房公积金制度虽然在投资收益率、统筹层次等方面存在问题，但在制度效率和制度公平方面，表现并不差，为职工缓解住房难发挥了作用，其历史使命并未完结。

《报告》指出，尽管住房公积金制度存在较多问题，如覆盖率低、区域发展不平衡、公平性缺失、投资渠道单一、增值收益率低、资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹等问题，目前整体制度性改革的条件仍未完全具备，但住房公积金制度一直处于增量改进中。

以2021年到2022年为例，主要改进措施包括了三个方面：第一，稳妥推进住房公积金制度向灵活就业人员覆盖的试点工作，提升住房公积金的覆盖率；第二，加速推进住房公积金跨区域统筹工作，更好地解决住房公积金存在资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹的问题；第三，优化、调整住房公积金租赁提取政策，提高缴存职工在住房公积金使用上的公平性，使住房公积金在支持新市民租赁住房方面发挥更为积极的作用。

“公积金是中国唯一的住房普惠金融，行政色彩比较浓厚，所以利率的调整相对来说僵化一点。”李宇嘉建议，未来公积金利率也应跟随商贷利率节奏同步调整，从而保持公积金贷款利率始终低于商贷利率。另外，除了公积金贷款外，还可以在商业贷款转公积金贷款方面进一步探索，对商业贷款的利率进行补贴等方式来发挥它的普惠金融特征。

来源：第一财经